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万泰•颐轩家园房地产营销推广建议
作者:管理员    发布于:2012-07-31 08:52:10    文字:【】【】【

万泰·颐轩家园房地产营销推广建议
报告方案

前 言
2006年4月26日,一个春意盎然、生机勃勃、阳光明媚的日子,在日照市国土局行政大厅里正进行土地拍卖会,有4家省内有实力的公司参会,起拍一开始,价格轮番上涨,你追我赶,交替上升,气氛紧张激烈,经与众多竞争对手进行44轮惊心动魄、扣人心悬的竞拍较量,山东万泰房地产开发有限公司终于以8800万元的高价拍得该宗土地商业开发权,重锤敲响,当场博得全场鼓掌喝彩。

第一章、大势篇
一、日照市经济发展机遇
日照地处胶东半岛南翼,是半岛城市群城市之一,也是鲁南经济带。北连青岛、潍坊,南接江苏连云港,东临黄海,与韩国、日本隔海相望,西经曲阜通贯郑州、西安。全市东西长90公里,南北宽82公里,海岸线100公里,总面积5310平方公里,现辖东港区、莒县、五莲县、岚山区;设置日照开发区、山海天旅游度假区。总人口285万人。
日照作为鲁南地区的直接出海口,处在国家重点开发建设的沿海主轴线和日(照)西(安)线沿桥经济带的交汇处上,是亚太经济和欧洲经济的重要结合点。交通方面,日照境内高速公路、铁路呈 “两横三纵”格局,与全国交通干线相连。日(照)东(明)高速公路横穿鲁南,跨越京沪、京福高速公路、直达中原腹地,贯穿北起中俄边境,南至海南省、纵贯中国南部沿海主要城市的日照同(江)三(亚)高速公路。兖(州)日(照)铁路东与日照港、岚山港相接,西与陇海、兰新铁路相汇,通过中亚、东欧可达荷兰鹿特丹港;胶(州)新(沂)铁路纵贯日照,是中国东部沿海铁路大动脉,日照至潍坊、岚山至临沂高速公路、黄岛至日照铁路早己规划,己经动工或即将动工。140公里内,北有青岛国际机场(现己开通日照—青岛空港直班车),南有连云港国际机场,西有临沂机场。
日照近年来经济社会发展速度迅猛,2006年生产总值达到505亿元,增长16.4%;人均生产总值达到1.77万元,增长17.9%;地方财政收入实现20.76亿元,增长42.53%;全社会固定资产投资314亿元,增长30%;社会消费品零售总额144亿元,增长15%;居民消费价格指数达到102%;进出口总值增长20%,其中出口增长15%,进口增长25%;实际外商直接投资2亿美元,增长23.5%; 城市居民家庭人均可支配收入11000元,增长8%;农民人均纯收入4400元,增长7%;城镇新增就业人数3.85万人;人口自然增长率控制在6.9‰。 
工业方面:继续抓好 "三个一批",努力壮大一批支柱产业,发展一批大企业集团,培育一批知名品牌。一是立足港口优势,培育壮大一批支柱产业。集中力量抓好重点产业培植,大力推进以钢铁、石化、能源、浆纸、粮油加工、汽车零部件为重点的重大工业项目建设。二是引进培植并重,培育一批大企业集团。三是落实激励扶持政策,培育一批名牌产品。港口经济实现新跨越,吞吐量突破亿吨大关,增长64.9%,增幅居全国第一,跨入全国十大港口行列;旅游经济繁荣活跃,全年接待国内游客人数1000万人次,旅游业总收入40.2亿元,分别增长30%和38%。继续提升旅游资源整合及项目开发水平,搞好太阳城主题公园、太公岛游乐园等项目的开发建设,加快渔家乐民俗旅游的改造提升。积极开拓大市场,开发武汉、太原、石家庄等客源市场,积极开拓港澳台和韩国、日本、俄罗斯等海外和国外市场。体育经济方兴未艾,成功举办了国际欧洲级帆船世界锦标赛等13项重大国际、国家和省级赛事,获得了中国2007年首届水上运动会承办权。大学经济、房地产经济以及信息、中介和社区服务等服务业蓬勃发展。会展业:认真搞好房博会、茶博会等大型节会活动,培育会展名牌。房地产业:规范市场秩序,优化市场结构,培育"日照房产"品牌。
日照有一个很重很深的青岛情结,几年来积极主动接轨青岛,积极融入半岛城市群,己成为青岛的南花园,而青岛经济中心转移到黄岛,跨海大桥己经动工,黄岛与胶南几乎连接成同一区域,距日照市仅80公里,不足一小时车程,2008年奥运会水上帆船比赛在青岛举行,而部分预赛项目则在日照举行,全世界的目光也会投注日照,世界各地的朋友来日照观赛,这些都会给日照的全面发展带来千载难逢的好机会。
二、日照市房地产市场发展机遇
近期,房地产政策出台犹如疾风密雨,冲击了不少地方的房地产业。而在日照,所波及的影响并没有想象的那么大,从2006年价格运行情况看,日照市房屋销售价格比上年同期上涨3.0%,涨幅较上年同期回落了8.6个百分点。其中,商品房销售价格同比上涨4.4%,涨幅较上年同期回落了6.3个百分点。分类看,住宅类销售价格同比上涨4.8%,非住宅销售价格同比上涨2.4%。在各类住宅中,普通住宅销售价格和高档住宅销售价格分别上涨4.9%和3.1%;非住宅中办公楼、商业娱乐用房和其它用房销售价格分别上涨3.8%、1.9%和0.7%。
这样的发展形势是难得的,是日照房产竞争力增强的一个突出表现。纵观全局,日照市房地产业凸显了如下三个特点。第一,发展平衡稳健。在国家宏观调控下,日照市房地产业虽然在一定程度上受到了影响,但总体而言,由于近几年日照国内知名度逐步提高,城市愈发成熟,加上优美的自然环境,吸引了多数内陆城市的游客前来购房置业。2006年的日照楼市发展状况是平稳稳健,市场繁荣,商品住宅供需两旺,没有出现大起大落等不稳定现象。第二,房产业形成了全国市场。随着教授花园等一批楼盘在外地推介的成功,“异地置业”成为现今房地产市场的时髦话题。全市多家房地产项目相继到外地做了推广,并收到了良好的效果,据资料统计,几乎所有的北方城市都有在日照购房的市民,目前近70%的房源被外地业主买走。就目前来日照置业的消费者群体分布看,重点是北京,已经远到大东北,近则在河南、山西等地,省内城市市民前来购房置业者也逐渐增多。第三,开发投资稳步增长。对日照楼市来说,一年四季都是春天。随着日照下一步城市规划的出炉,政府准确的城市定位,加强房地产市场管理,并制定相关政策,合理布局,有序开发,为日照房地产业指明了方向,开发企业也有了定心丸,敢于投资、开发。
在楼市这个产业链条上受益的人已经不少,但经常会碰到这样的疑问,在国家宏观调控的大背景下,日照楼市,到底还有多少可以提升的空间?结论当然是肯定的、乐观的,是大有可为的。
第一个因素是日照房产业的后发优势在全国是少见的 ,看好日照环境的人越来越多。对于房产业开说,环境是重要的因素!而恰恰适宜的是,我市港口经济、旅游经济等明确定位,为房地产业的迅速发展注入了活力。城市基础设施环境迅速改变,新市区城市内涵愈发成熟,直接改善了我市的形象,“水上运动之都”、“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”等众多城市名片纷至沓来,进一步提升了日照的品牌价值。
得天独厚的自然环境则成为来日照置业买房的人的一个最具吸引力的地方。“蓝天、碧海、金沙滩”,日照海滨有着优美的自然环境,阳光沙滩、碧海银涛、帆船点点、海鸥群翔等自然景观成为人们旅游、休闲、度假的好去处。构筑起诗意的生活空间,必将吸引着越来越多的人们,市场需求将逐步放量。
第二个因素是日照的房价相对低,竞争优势明显。还有较大的升值空间。由于国家出台了多项房产政策,下一步土地将实行限量供应,土地供应资源的减少会导致未来几年内房屋上市量的大大减少,需求将日趋吃紧。政府珍惜土地,开发商斤斤计较开发成本,各种价格上涨因素都会凸现出来。据调查,日照目前的房价水平在中国沿海城市中相对是低的,不提青岛、大连、威海等城市,就连青岛下辖的胶南市房价都在日照之上,这种局面与日照城市的地位是不相称的。
第三个因素是城市扩张和城区人口增长的双重影响。随着近些年的快速发展,日照经济实力和地位在半岛经济圈中逐步上升,下一步将进入更加快速发展的阶段,而根据日照市2006年-2020城市总体规划,以市政府为中心、以北京路为城市核心带,城市北部将为一块发展热土。
第四个因素是消费者投资取利心理影响。股票、银行各种理财方式等都具有高收效、高回报的投资渠道,当今,市民口袋中的钱多了,股票也炒了,理财也搞了,还有多余的钱势必要找到一种新的赚钱方式,而房地产业的红红火火,必然让消费者看到有利润可赚,他们就会更加关注房产。
总之,日照市房地产市场出现的这种潜在需求是长远和巨大的,预示着日照今后房地产业将保持一个较快的发展速度,所以市场需求仍将呈现逐步增长之势。

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脚注信息

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